Дело об отсутствующем залоге

Компания (мой доверитель) получила по почте копию искового заявления в Арбитражный суд, в котором крупный Банк просил обратить взыскание на принадлежащие Компании нежилые здания. В качестве основания иска Банк указал на то, что данные нежилые здания обременены залогом в силу закона.

Предъявление такого иска было неожиданностью для Компании, поскольку она не получала у Банка кредитов и не передавала свое недвижимое имущество в залог.

В результате изучения ситуации выяснилось следующее: собственник земельного участка, на котором были построены нежилые здания, несколько лет назад заложил данный земельный участок в обеспечение своих кредитных обязательств. Компания заключила с Собственником договор аренды земельного участка с правом строительства. Компания с согласия Собственника и Банка за свой счет и своими силами построила нежилые здания, необходимые для ее производственной деятельности. Право собственности на здания было зарегистрировано за Компанией без каких-либо обременений.

В дальнейшем имущественное положение Собственника ухудшилось, в связи с чем он перестал оплачивать кредит и оказался в процедуре банкротства.

Незадолго до предъявления иска к Компании Банк обратился в Управление Росреестра с заявлением об устранении технической ошибки, выразившейся в невнесении записи о залоге в силу закона. Росреестр устранил «ошибку» и зарегистрировал за Банком право залога на здания Компании.

В Арбитражном суде Банк ссылался на статью 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой при залоге земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение.

Однако в результате изучения иных положений данного Федерального закона и судебной практики мы пришли к выводу о том, что залог в силу закона не может возникнуть в тех случаях, когда здание было построено не залогодателем, а третьим лицом.

Поэтому мы решили использовать достаточно редкий способ защиты – предъявить встречный иск о признании обременений в виде залога в силу закона отсутствующими.

По итогам рассмотрения первоначального и встречного исков Арбитражный суд в полном объеме отказал Банку в обращении взыскания на предмет залога, а сам залог был признан несуществующим. В дальнейшем законность и обоснованность решения была подтверждена апелляционной инстанцией.

Таким образом, благодаря активной позиции и правильно выбранной стратегии защиты Компания сохранила свое недвижимое имущество и бизнес.