Составление предварительного договора аренды: структура, сроки и особенности

Когда гражданам, ИП или предприятиям нужно сдать в аренду собственную недвижимость или арендовать чужую, возникает необходимость в заключении предварительного договора аренды жилого помещения или нежилых зданий и сооружений. Арендный договор (АД) – документ, который позволяет арендодателю передать арендатору принадлежащую ему недвижимость во временное владение и пользование на платной основе.
 
 

Правила регулирования предварительного АД и его использования

Главой 34 и статьей 429 ГК России устанавливаются правила составления и использования предварительного АД, которые подкрепляются ВАС России в постановлении за номером 13 (п.10) от 25 января 2013г.

Сдавать в аренду жилое/нежилое помещение или строение имеют право только их собственники, уполномоченные собственником и уполномоченные законом лица. В предварительном АД требуется конкретно указывать недвижимость, которая сдается или берется в аренду в рамках договора. Такое предварительное соглашение позволяет урегулировать отношения между арендодателем и арендатором, когда есть намерение заключить основной договор, но нет возможности его заключения, кроме того он позволяет:

• сохранить уверенность в заключении основного АД (например, когда объект аренды еще находится в стадии строительства);
• согласовать и документально зафиксировать нюансы будущего основного АД (включая и дату заключения);
• зарезервировать и защитить объект аренды от передачи его третьим лицам (например, понравившуюся квартиру, находящуюся в стадии строительства);
• быть аргументом и доказательством при возникновении спорной ситуации;
• обязать арендодателя к заключению основного АД или возместить ущерб при нарушении условий предварительного АД.

Предварительный договор аренды нежилого помещения или жилого объекта позволяет ООО, планирующему заняться предпринимательством, даже при отсутствии офиса зарегистрировать юридическое лицо в налоговых органах.

Правила отображения предмета предварительного АД

Предметом предварительного договора аренды, согласно ГК России (ст.429) является обязательство сторон подписать основной АД в срок, указанный в предварительном. Так как предварительный договор относится к категории координационных документов, он:

• не оказывает влияния на имущественную составляющую правового режима;
• не формирует имущественность в отношениях между сторонами договора.

Добавление имущественных отношений в предварительный арендный договор идет вразрез с постановлением от 28 марта 2008г. ФАС СЗО по делу за номером А 21 – 2865 / 2007.

Текст договора должен показывать четкое понимание договаривающимися сторонами предмета основного АД. Для этого в тексте должны быть предельно четко указаны адресные данные, площадь, этажность и другие сведения об арендуемом объекте. Если объект находится в стадии строительства, то предварительном в АД вся информация о нем берется из техпроекта. Консультация юриста по жилищным вопросам поможет гарантированно избежать ошибок и недочетов в предварительном АД.

Выполнение условий предварительного договора с нарушениями или их откровенный саботаж не оказывают влияния на действительность основного АД, так как эти документы являются разными соглашениями (постановление от 10 марта 2009г. ФАС СЗО по делу за номером А 13 – 3661 / 2008). Предъявлять какие-либо требования по предварительному АД после того, как вступит в действие основной договор, невозможно (постановление от 20 мая 2009г. ФАС СЗО А 56 – 21025 / 2008).
 

Основные характеристики предварительного АД

Строгое описание предварительного договора аренды нежилого помещения и жилого объекта в подзаконных актах ГК России отсутствует, однако в его статье 429 (п.2) указано, что он должен быть прописан в письменной форме аналогично основному АД. В противном случае согласно статье 651 ГК России договор будет признан недействительным. В соответствии со смыслом этой статьи, договоры предварительной и основной аренды подписываются договаривающимися сторонами единым документом, то есть простой обмен письменными договорами делает контракт недействительным.

Основной АД продолжительностью более года, согласно правовым нормам ГК России (ст.609, ст.651), подлежит обязательной регистрации в государственных органах. В отличие от него, на предварительный АД действие этих статей не распространяется (Президиум ВАС России, информписьмо за номером 59 (п.14) от 16 февраля 2001г).
 

Структура предварительного договора

Составление договоров этого типа производится по следующей форме:

• Название.
• Место, где договор заключался с указанием даты его заключения.
• Название юрлиц или ФИО физлиц, заключающих соглашение.
• Предмет договорного соглашения сторон (обязательно), обязанности сторон по заключению основного АД (с уточнением даты будущего заключения основного АД, а при его отсутствии – в течение года).
• Обязательно указать ключевую информацию, характеризующую объект аренды (техсостояние, каким образом использования, допусловия).
• Обязательства, которые берут на себя договаривающиеся стороны.
• Порядок финансовых расчетов.
• Временные сроки действия для основного АД.
• Возможные изменения и условия прекращения действия соглашения.
• Перечень форсмажорных обстоятельств.
• Порядок решения спорных ситуаций.
• Заключение.
• Реквизиты договаривающихся сторон.

Срок действия предварительного договора аренды

Срок действия предварительного договора аренды жилого помещения или нежилого объекта регламентируется правовыми нормами ГК России (ст.429, п.4). В них указано, что в соглашении должна прописываться дата подписания основного АД, а при отсутствии этого условия предварительный АД действует в течение 1 года со дня его подписания.

Указывать конкретные сроки действия предварительного АД нужно в соответствии с ГК России (с.190) при этом указывая:

• временные отрезки;
• неминуемые события;
• даты подписания.

Если срок устанавливать подобным образом, то он будет относится к категории неопределенных и в соответствии с ГК России (ст.429, п.4) такой срок будет одногодичным, а договор заключенным (определение от 18 марта 2010 г. за номером 2825 /10).

В силу пресекательности предварительного договора и при отсутствии в указанный период инициатив договаривающихся сторон о сроке вступления в силу основного АД, по истечении этого периода прекращаются любые промежуточные договоренности.

Консультация юриста по жилищным вопросам поможет правильно составить предварительный арендный договор, избежать в нем ошибок и неточностей, которые могут стать непреодолимым препятствием для последующего заключения основных документов.